宮城・仙台市のひなた会計事務所(日向雅之税理士事務所)
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賃貸不動産を売却した方へ|仙台市の税理士・ひなた会計事務所

2018.3.20


(1)2年後に消費税納税

 賃貸不動産を売却した場合、2年後に消費税の納税義務があるかもしれません。

 消費税課税対象の収入が1,000万円を超えた人に、消費税の申告義務があります。

 申告するのは、1,000万円を超えた年の2年後になります。

 賃貸用の不動産の売却ということは、土地と建物を売ることになりますね。

 土地は消費税が非課税なのですが、建物は消費税の課税の対象です。

 サラリーマンだから消費税は関係ないのでは、と思う方もいるかもしれませんが、不動産の賃貸をしているということで、消費税法上では、事業を行っていることになります。

 建物の売却額が1,000万円を超えたら、2年後に消費税を納めなければいけないということを覚えておいてください。

 たとえ、売却損だったとしても、建物の売値だけで判断します。


(2)2年後の消費税申告

 2年後に消費税の申告をしなければいけないわけですが、その年に、消費税の課税対象の収入がなければ、納税額は発生しません。

 賃貸不動産を売却して、賃貸収入がなくなり、他に商売をしていなければ、事業廃止届出書を税務署に提出すれば、手続きは完了です。

 賃貸収入が、居住用の家賃収入や土地の貸付料だけであれば、消費税は非課税ですから、消費税収入ゼロで申告書を提出すれば、納税はありません。

 翌年以降は、納税義務者でなくなった旨の届出書を提出して終わりです。

 ただし、オフィスビルの賃貸収入、駐車場収入や自販機収入等がある場合には、消費税の納税が発生する可能性が高いので、忘れずに申告をしましょう。


(3)簡易課税という選択

 不動産賃貸業であれば、もらった消費税のうちの60%を納税する、簡易課税制度を選択できます。

 簡易課税を選択するためには、消費税の納税義務が発生する前年末までに、届出書を提出する必要があります。

 場合によっては不利になる可能性がありますので、よく検討してから提出してくださいね。

(M.H)

※内容につきましては、記載日現在の法令に基づき、一般的な条件設定のもとに、説明を簡略しております。実際の申告の際は、必ず、税理士又は税務署にご相談ください。


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土地の借入金利子は相殺不可|仙台市の税理士・ひなた会計事務所

2018.3.5


(1)不動産所得の損益通算

 不動産賃貸業を営んでいる個人が、不動産所得の損益を計算した結果、赤字になった場合は、その赤字は、給与や年金等の他の収入と相殺して所得税を計算します。

 給与や年金から、源泉所得税が天引きされている場合は、確定申告をすることで、天引きされた所得税の還付を受けられます。

 ただし、株や不動産の売却益等、一部相殺できない収入もありますので、申告前に税理士への確認してみてください。


(2)土地の借入金がある場合

 土地の借入金がある場合は、注意が必要です。

 赤字の場合は、土地の取得のための借入金に対する利息を計算に含めないで、不動産所得の計算をしてください。

 土地の利息を含まなくても赤字の場合は、含めないで計算した赤字額が、他の収入と相殺できる金額です。

 土地の利息を含めないと黒字の場合は、利息による赤字はなかったことになり、不動産所得はゼロとなります。

 つまり、相殺できる赤字はありません。

 この制度は、青色申告でも白色申告でも関係なく適用されます。

 青色申告の「損益計算書」、白色申告の「収支内訳書」に、「土地等を取得するために要した負債の利子の額」欄がありますので、そこに土地の借入金に対する利息を記載します。

 なお、土地の借入金があっても、黒字であれば、通常どおり申告手続きをしてください。


(3)土地分の利子の計算方法

 賃貸物件を購入する際には、土地建物を合わせて1本でローンを組むことが多いと思います。

 その場合は、全体の利息額を土地代金と建物代金に按分して、土地分の利息を計算します。

 取得した資産の中に、舗装や外構工事等の構築物が含まれている場合には、構築物は、建物として利息を按分します。

 賃貸物件の一部が自宅のように貸付用でない場合は、そもそも経費には計上しません。

(M.H)

※内容につきましては、記載日現在の法令に基づき、一般的な条件設定のもとに、説明を簡略しております。実際の申告の際は、必ず、税理士又は税務署にご相談ください。


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馬券の払戻金は一時所得が原則|仙台市の税理士・ひなた会計事務所

2018.2.20


(1)ハズレ馬券は経費にならない

 競馬の馬券が当たって受け取った払戻金は、一時所得として、所得税が課税されます。

 一時所得は、収入−支出で計算します。

 ただし、支出として引けるのは、当たり馬券のレースの馬券の購入費用だけです。

 ハズレたレースの馬券の購入費用は、支出として控除することはできません。

 その日の全レースの収支がマイナスでも、当たったレースが黒字であれば、所得税の対象です。

 それでも、一時所得には年間50万円の特別控除がありますので、一年間の黒字の累計が50万円を超えなければ、課税もされませんし、申告も必要ありません。


(2)雑所得はハズレ馬券も経費

 馬券の払戻金が、雑所得になる場合があります。

 雑所得になると、ハズレ馬券の購入費用を、支出として差し引けるようになります。

 国税庁のホームページでは、雑所得になる条件として、一例を次のように掲載しています。

・自動的に購入するソフトウェアを使用

・独自の条件設定と計算式に基づく購入

・予想の確度や配当率による購入パターンを定める

・年間を通じてほぼ全レースを購入

・年間を通じて多額の利益を計上

 心当たりのある方は、過去5年に遡って、所得税の還付請求ができますので、検討してみてくださいね。

(M.H)

※内容につきましては、記載日現在の法令に基づき、一般的な条件設定のもとに、説明を簡略しております。実際の申告の際は、必ず、税理士又は税務署にご相談ください。


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