宮城・仙台市のひなた会計事務所(日向雅之税理士事務所)
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5棟10室基準|仙台市の税理士・ひなた会計事務所

2010.3.5


(1)事業的規模と確定申告

 不動産の賃貸を行っている場合、事業的規模かどうかによって、所得税の計算が変わってきます。

 事業的規模であれば、損益計算書の他に、複式簿記によって貸借対照表を作成している場合には、65万円の青色申告特別控除を受けられます。事業的規模でない場合には、控除額は、10万円になってしまいます。事業的規模かどうかで、55万円も差が出るのは大きいですね。

 また、不動産の管理や集金等の業務を行っている家族に,給与を払っている場合には、一定の条件を満たせば、その給与を経費にすることもできます。原則として、家族への給与は、経費になりませんので、所得が分散されることによって、税負担が大幅に軽減されるかもしれません。

 ただし、事業的規模で、利益が290万円以上の場合には、都道府県から個人事業税が課税されることになります。個人事業税の税額は、利益の5%となります。特典ばかりでなく、負担が増えることもあることを、知っておいてくださいね。


(2)5棟10室基準

 事業的規模の判断は、社会通念上事業と称する程度かで、決めることになっていますが、これではわかりづらいので、形式基準が定められています。それが一般に5棟10室基準というものです。

 形式基準では、アパートやマンションの貸付部屋数が10室以上である場合、事業的規模とすることになります。これをクリアするために、一部屋の大きさを小さめにして10室になるようにしているアパートもあったりします。

 貸家の場合には、1棟をアパート2室として計算します。貸家が5棟であれば、10室と同等ということで、事業的規模になります。

 月極駐車場の場合には、5台分をアパート1室として計算します。駐車台数が50台分確保できる駐車場であれば、事業的規模になります。

 駐車場以外の貸地の場合には、貸地1件がアパート1室になります。貸地10件がそのまま10室ということで、事業的規模になります。

 これらの基準は、個別に判定するのではなく、組み合わせて判定していきます。例えば、6室のアパート1棟、貸家1棟、月極駐車場10台というような場合には、

6室+1棟×2+10台÷5=10室

となり、事業的規模ということになります。

 形式基準を下回れば、事業的規模にならないわけではありません。2室でも年間の不動産収入が1,500万円ということで、事業的規模と認められている事例もあります。あくまでも、社会通念上で判断することになるのですが、この形式基準をクリアしていれば、事業的規模ということになりますから、安心感はありますね。
 

(M.H)
※内容につきましては、記載日現在の法令に基づき、一般的な条件設定のもとに、説明を簡略しております。実際の申告の際は、必ず、税理士又は税務署にご相談ください。

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